vices cachés et remise en état par un tiers à la vente

La société G. a vendu un appartement à M. [R] qui, après la vente, découvre des insectes xylophages dans les planchers. Il réclame alors à la société G. la restitution d’une partie du prix de vente, au titre de la garantie des vices cachés ce que conteste la société car le syndicat de copropriété a réglé le problème en faisant faire les travaux nécessaires et le « vice caché » a disparu.

Le raisonnement de la société G., venderesse, est rejeté par la Cour de cassation pour les raisons ci-après:

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 08 février 2023 n°22-10.743:

"Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en restitution du prix, alors « que seule la réparation de la chose par le vendeur, non par un tiers, acceptée par l'acquéreur et qui fait disparaître le vice caché empêche l'acheteur d'exercer l'action rédhibitoire ou estimatoire ; qu'en déboutant M. [R] de son action estimatoire au motif qu'il avait accepté que le bien soit remis en état par le syndicat des copropriétaires , que le vice avait disparu et qu'il importait peu que la réparation n'ait pas été effectuée par la venderesse, la société G., mais par la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1644 du code civil . »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1641 et 1644 du code civil :

Aux termes du premier de ces textes, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Selon le second, dans ce cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de ces textes, il est jugé que l'acheteur d'une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu (Com., 1er février 2011, pourvoi n° 10-11.269, Bull. 2011, IV, n° 15).

L'acquéreur, qui a seul le choix des actions prévues par la loi en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur pour vice caché, peut accepter que celui-ci procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l'équilibre contractuel voulu par les parties.

Cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n'ayant pas d'incidence sur les rapports contractuels entre l'acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l'action estimatoire permettant à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.

Pour rejeter la demande en restitution de partie du prix, l'arrêt retient qu'ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice caché, l'acquéreur ne peut plus exercer l'action estimatoire dès lors que le vice a disparu, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés."