Indécence du logement d'habitation et impayés de loyers

La cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (nº 23-18.135) rappelle une jurisprudence désormais acquise au titre de laquelle le locataire ne peut cesser de payer son loyer en invoquant l'exception d'inexécution que si l'inexécution du bailleur est suffisamment grave et que la seule indécence du logement ne l'est pas, seule l'inhabilité du logement l'est.

La cour de cassation a ainsi approuvé la cour d'appel d'Aix en Provence retenant l'argumentation suivante:

- "La cour d'appel a, d'abord, constaté que le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var avait considéré, lors d'une visite du 28 mars 2017, que le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence à raison de problèmes d'étanchéité et d'isolation générant de l'humidité et des moisissures dans les pièces du premier étage ainsi que d'une non-conformité de l'installation électrique dans une chambre.

- Elle a, ensuite, retenu qu'il n'était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l'existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et que le bail s'était donc trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2020, date à laquelle il existait un arriéré locatif."

Cass. 3e 20-1 civ., 28 nov. 2024, nº 23-18.135